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回顾青岛2012一年楼市

要闻 | 来源:青岛新闻网 2013-01-04 17:30:40 我要评论
[导读]2012年在青岛楼市走过了注定“不平凡”的一年,根据青岛网上房地产统计数据显示,2012年青岛市新房成交量为105312套,新房成交面积10571381㎡,超过了1000万㎡。

2012年在青岛楼市走过了注定“不平凡”的一年,根据青岛网上房地产统计数据显示,2012年青岛市新房成交量为105312套,新房成交面积10571381㎡,超过了1000万㎡。其中新建住宅成交量达94764套,住宅成交面积9319641㎡,新建住宅成交量比2011年的87419套多出6920套,年度成交量上涨幅度达到了8.4%。

从“寒冬”到“热“”青岛住宅成交量从1月2615套上升到12月15240套

从全年新房成交走势来看,2012年楼市从年初的“谷底”艰难攀升,曲折前行到12月完美落幕,一路走来相当不易。

1月开局青岛楼市就遭遇冰封,开发商几乎停止了销售推盘,最终1月份青岛市新建商品房总成交量仅为2615套,其中住宅成交2145套。创下了2009年以来同期“最低点”,2012年楼市开年不利,也由此开始了一整年的艰难回暖;2月原本也是传统销售淡季,在1月的惨淡下,原本并不被“寄予厚望”,但2012年的2月注定是个例外。根据统计2012年2月全市新建商品房总成交5888套,其中住宅成交5192套,比1月上涨了142.1% ,比2011年同期也大幅上涨78%。究其原因,政府行政措施是市场的重要推力。由于3月1日起,《青岛市房屋专项维修基金管理办法(试行)》将开始实施,2月市区项目普遍出现集中签约情况;由于2月过分消耗了青岛市民的购房力,随之而来的3月市场再度落入“低谷”,全市新建商品房总成交3901套,其中住宅成交3449套,不仅明显不如2月,同比2011年3月也下降了35%。给青岛楼市留下了一个“起伏不定”的第一季度,让市场上的供需双方——购房者和开发商都有些“把不准”楼市的“脉搏”。

第二季度则在“价格震荡”中开始。4月份,青岛市“铁板一块”的房地产市场开始出现了价格“裂缝”,从“直降百万”的豪宅到,单价不足7000元/㎡的刚需小户型新盘,一下子涌现出来,充斥着青岛楼市。在开发商的积极努力之下,4月全市新建商品房总成交3856套,其中住宅成交3526套,虽然没有出现大涨,但好歹成交数字与3月份基本持平;5月青岛市新建商品房总成交7578套,其中住宅成交6935套,市场终于有了“红五月”的迹象,新房销量与4月相比几乎翻了一番,即使与2011年同期相比也略有增长。对于此,不得不说4月大批楼盘“低姿态”积极入市是促成“红五月”的主要因素。值得欣喜的是,6月份基本保持了“红五月”的销售状态,全市新建商品房总成交7606套,其住宅成交6881套,同比、环比均呈持平状态。青岛楼市终于在第二季度落幕时“触底反弹”,并暂时维持住了“反弹”的势头。

2012年青岛楼市真正的成交“转折点”出现在7月,全市新建商品房总成交突破万套,达到10379套。不仅环比6月份明显上涨,同比2011年7月份也增长了23%。8月延续了7月份楼市“盛夏”的火热,全市新建商品房总成交9901套,其中住宅成交9118套,成交量略有下滑,但幅度不大。值得一提的是,7月份、8月份连续俩月青岛楼市的“以价换量”成效明显,伴随着市场刚需楼盘的活跃涌现,越来越多的刚需购房者开始从观望中走出来,青岛楼市自此真正的活跃了起来。到了9月份,开始几周成交量的平淡让人们不禁为“金九”捏了一把汗。好在最后一周,即墨新房成交量暴涨,最终9月青岛市新建商品房总成交11734套,其中住宅成交10549套,交出了新建住宅环比上升14% 、同比上升35%的良好答卷,带领青岛楼市再度完成了第三季度新一轮的“曲折攀升”。

进入楼市第四季度,青岛楼市再度经历了短期的“反复”,在第三季度连续3个月的旺销之后,10月份新房成交明显成了“低谷”,全市新建商品房总成交9510套,其中住宅成交8756套,环比9月份下降了近两成,值得欣喜的是与去年同期相比,依旧呈上涨态势;10月的“小低潮”很快就翻过去了,11月首批保障房上市,在政策房的助力之下11月青岛市住宅成交12787套,环比上升34%,与2011年11月相比大幅提升85%,也促使11月全市新建商品房总成交套数达到13833套,开创出年内新高。当人们都认为青岛楼市由此进入“冬歇期”时,成交量却又给了我们一份大惊喜,2012年12月份青岛市新房共计成交17764套,其中新建商品住宅总签约量为15240套,不仅刷新了2012年青岛楼市月度最高成交记录,也开创了青岛房地产市场岁末成交的“最高潮”。

市区郊区新房市场都“火了”!“大青岛”楼市版图的崛起

站在2013开年回首2012,青岛去年新房各区域的新房成交量真实地反映出了青岛楼市一年来的新变化。从2012年青岛各区市新房成交量比例来看,多区域共同发展成为了青岛楼市新房市场的“主旋律”。这其中最为明显的变化就是,在2011年没有哪一个区域能够以绝对优势“艳压群芳”,而是几个热销区域共同领衔,其他区域平分春色。

纵观2012七区五市全年新房成交量,原胶南市以15905套的年度成交总量排名第一,新房成交总面积达到1626801㎡,单区新房成交量占全市年度全市新房成交总量的15.1%;李沧区以14702套的年度成交业绩紧随其后,排名第二位,区域新房成交量占全市年度新房成交总量的14%;2012青岛楼市的年度销售季军区域是胶州,胶州市全年新房成交13530套,成交量占全市总成交量的12.8%,也接近了13%。值得一提的是2012年青岛市年度新房销售量过万的区域比2011多了一个——城阳区,2012年城阳年度新房成交13128套,仅稍稍逊色于胶州市,单区新房成交量占全市总成交量的12.5%。

从排名中我们看到冠军、亚军与季军,直到第四名之间差距不大,之后的第五、第六名之间的差距也相当微妙。首先是即墨,全年新房成交9909套,全市排名第五;第六名原黄岛区,全年新房成交9021套,也超过了9000套;最后是四方区年度新房成交8590套,排名第七位。这三个区域的新房成交量均占全市总成交量的10%左右,可谓平分春色。

但在这份“平均”当中,我们也可以看出一个最大的变化,那就是“大青岛”楼市版图的崛起。走过了2011年限购的重压,2012年青岛楼市开始带着限购的“镣铐”起舞,尤其是郊区楼市因为不受限购,更加得到了最佳的发展机会。从年初开始,西海岸经济新区、蓝色硅谷区、北岸新城区,“大青岛”三城联动规划提出,频繁刺激郊区楼市;到年中即墨楼楼市开始发力,带领青岛楼市领先回暖;而年终岁末,青岛市新的区划调整又为楼市带来“迎春”的预期。

新区划调整首先让市区置业者在意识上重新认识了四方和胶南。老四方归入新市北后,将由以往人们印象中的“老工业区”逐渐向新兴综合性城区转变;胶南与黄岛合并成立新区后,城市中心已有沿海岸线向西发展的趋势,原胶南区域楼市也迎来高速发展期。大小珠山周边成为新崛起的居住地带,原先开发商全部扎堆隧道口、安子片区的局面将发生改变。业内人士表示,虽然目前行政区划对于房价、地价的影响还未直接体现出来,但是可以预见的是,等各项新规划逐步实施后,行政规划调整这项大举措会慢慢渗入到岛城楼市,影响青岛市民的居住生活理念。

2012青岛市民购房最能接受的价位——6000-8000元/㎡

如何评价2012青岛楼市,新建住宅的成交价格构成无疑是最重要的一项参数,2012年青岛低价、中档、高价新房销售形势都十分喜人。

从统计数据来看,在2012年1-12月青岛成交的94764套新建住宅中,6000元-8000元/㎡住宅销售量最大,成交总量达到了25294套,这个价格区间的新建住宅成交量环比2011年增加了50.8%,上涨幅度惊人。此外6000-8000元/㎡住宅的总成交量占全年住宅总成交量的26.7%,堪称“青岛市民最能接受的价位”。

如果以6000-8000元/㎡的新房作为青岛楼市的一道“分水岭”,站在这个分水岭往下看,2012年青岛市6000元/㎡的低价房成交量呈明显上涨态势,根据统计显示:2012年青岛市6000元/平方米以下新房共累计售出了48532套,占全市住宅总成交量的51.2%,超过了一半的数量,是2012青岛楼市的中流砥柱,低价房热销这与2012“大青岛版图”楼市崛起、郊区新房成交量大涨有着密不可分的联系。

值得一提的是,早在2010年甚至更早期落户于青岛市郊区楼市的大鳄新盘在2012年都取得了不俗的业绩,胶州的中置青岛风 景、胶南的保利海上罗兰,万科小镇、平度的万科城等等在2012年都有非常好的销售业绩,新盘、大盘的崛起与青岛市政大规划同步,“三城联动”、“新黄岛”“新市北”崛起,让青岛市民的置业观念开始发生本质的改变,如今的青岛市民选房区域早已不局限在传统观念中的“市内四区”,放眼“大青岛”的购房者越来越多。

郊区楼市带火了低价房市场,中高端市场也开始在“限购令”的重压下回暖,根据统计数据显示,2011年青岛市万元以上新房成交量仅为11182套,仅占全年新建住宅占成交总量的11.8%。虽然与2010年岁末盘点时万元以上住宅的总成交量接近1.5万套无法相比,但相比2011年万元住宅成交量不足10000套却也明显回暖了不少。相比之下,8000-10000元/㎡的中端住宅类产品成交量就没有太大变化,2012年这个价位区间的新建住宅成交量为9756,2011年时这个价位区间的新房共计售出了9523套。两年对比,相差无几。

从户型构成来看,根据青岛网上房地产公布数据显示:在2012年1-12月青岛成交的94764套新建住宅中,60—120㎡的中小户型是市场的绝对主流。其中,60㎡—90㎡的住宅成交量达44512套,成交面积达3579406㎡,占总房屋成交面积的47%,接近了住宅成交总量的一半 ;90㎡—120㎡的成交量达31312套,成交面积达3090728㎡,占总房屋成交量的33%。这两部分户型的总成交量占到青岛新建住宅总成交量的八成,是青岛新房市场上名副其实的主力军。

而从购房者在户型的选择上,我们可以看出,2012年虽然楼市在一年的发展中已经艰难“回暖”,但在限购令的重压下,刚需仍是青岛楼市中绝对的主力,除了刚需之外,包括改善性需求在内的其他购房人群购买力都受到了明显的抑制。

根据这份走势图可以看出,2012年的青岛房价环比跌得“稳”,同比跌得“狠”。5月是全年房价走势的关键节点,5月之前是一处“陡坡”,跌势凶猛,5月之后的房价像一处“缓坡”,下滑曲线明显缓和。

环比方面,根据国家统计局发布的1-11月房价统计数据,青岛前两个月房价维持了去年底0.5%以内的降幅,3、4月跌破1%,从5月开始到11月这7个月时间里,房价环比涨跌幅趋于平稳,跌幅最高出现在9月,仅为0.4%,最后俩月房价接连持平,没有再出现震荡下滑的情况。

青岛房价是从今年才出现同比开始负增长的。2011年是调控政策实施的第一年,当时的房价虽然下跌明显,但同比2010年涨幅仍在“零上”运行。而2012年房价算是冷到了“零下”,与2011年相比全年有10个月房价倒退呈负增长态势,房价“回到两年前”不再只是人们的预期,而成为了现实。

2012年一开头,房价同比去年就迎来了青岛楼市史上近几年来第一次负增长,3、4月青岛房价像“溜滑梯”一般不断冲低。从5月开始往后的几个月里,青岛房价同比去年虽然还在跌,但再没有了此前俩月的“狠劲儿”。全年最大同比降幅同样出现在9月,为5%。临近年底,降幅有“缩水”之势。

根据另外一份统计数据——中国指数研究院“百城房价指数”显示,青岛房价最高点出现在1月,新建住宅样本均价为9675元/㎡,经历了“前陡后缓”的跌宕起伏后,最低房价停留在了11月,新建住宅样本均价下降至的9470元/㎡。如此看来,从年初到年终青岛市区的住宅均价大概下降了200元/平方米,这也大致接近一些楼盘从2011卖到2012,价格变化的真实情况……

从1-12月青岛存量住宅大致走势图中可以看出,2012年的开头是阴云笼罩,前三个月岛城共计有超过11万套的待售住宅,“压货量”很大。从成交量方面来看,1-3月的成绩也的确“不咋地”,第一季度住宅总成交10786套。在第一季度结束时,截止到3月31日青岛市仍有待售住宅超过11万套,卖了三个月房子没见少,库存量居高不下这让许多开发商着急了。

情况在第二季度出现了转机。“银四”下旬存量骤然下降至107180套。随之而来的“红五月”成交量翻番涨,刚需开始入市,带动了低总价中小户型的销量,此时的开发商加推新盘却十分谨慎,因此青岛库存房降至全年最低:105941套。虽然在此后的6-9月里略有波折,但总体上仍保持在低位运行。

好景不长,被寄予厚望的“金九银十”给青岛楼市泼了一盆冷水。9月中下旬,青岛七区五市住宅存量再度超过11万套,10月更是逼近12万套大关,加上住宅、办公、商业等,库存新房首超16万套。“金九银十”沦陷的原因有三:第一,商品房成交低迷;第二,刚需盘、高端住宅、别墅都选在这个节点集中上市,房源数攀至高峰;第三,保障房于10月底上市,还没来得及消化。最终导致10月成为全年存量最高时间段。

临近岁末,存量房回到“起点”,根据青岛网上房地产统计数据,截止到12月27日,青岛存量住宅共计108997套,在售建筑面积1212万平米,与年初相差无几。楼市日渐步入“冬歇期”,推盘量大大缩水,保障房陆续进入选房、网签阶段,部分购房者观望一年后果断下手……种种原因促使存量房在最后俩月接连下滑……

[编辑:liuqian]
标签: 青岛 楼市

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