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昔日"炒房团"如今"弃房团" 温州深陷楼市危机

要闻 | 来源:青岛财经日报 2013-09-16 09:03:03 我要评论
[导读]温州人曾以四处炒房闻名,现在,忽冷忽热的政策让他们心惊胆颤。

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温州人曾以四处炒房闻名,现在,忽冷忽热的政策让他们心惊胆颤。在经历了“四万亿”宽松狂潮以及接踵而至的楼市限购政策之后,连续下跌23个月的房价,让越来越多的温州人将房产丢给了银行或法院。

温州正陷入一场严重的楼市危机。更触目惊心的是,越来越多的房主放弃了正在银行做按揭或者抵押给银行的住宅、经营性房产。一位不愿具名的房地产业内人士从多位银行从业亲友处核实的信息是,这个数字已经超过了1万套,如果按照每套100平方米来计算,100万平方米的量已经超过了2012年温州全年新盘供应量。“根源还是过去两年整个温州经济出了问题。”央行温州中心支行一位负责人指出,单纯因为房价下跌继续供房不划算而放弃房产不再供按揭的,依然只是个别现象,银行系统跟房产相关的不良资产主要还是来自抵押贷款。

价格被腰斩的豪宅

温州人无比热衷的房产,在这场前所未有危机的酝酿、爆发、深入之中,始终扮演着一个先锋队的角色,将温州经济拖入一个更深的泥潭,自身亦深陷其中。而如今,曾经支撑温州房价暴涨的各种因素都发生了逆转。

2009年底,刘闻以每平方米4万元的价格,买下“鹿城广场”一套350平方米的房子,一年后就涨到了每平方米7.5万元,升值了1000万元。但没想到,再过一年后,过山车一般回到了原点,一场空欢喜。“鹿城广场”是温州近年来最具标志意义的豪宅,由全国性房地产商绿城集团开发,拿地时是地王,开盘后是楼王。

从峰值拦腰斩断的豪宅名单还可以列出一长串,温州本土最大开发商中梁地产的香堤半岛每平米是从5万元降到了如今的2.8万元;中低端商品房也比最高峰时下跌了百分之三四十。

不仅是购房者,连开发商也走了眼,王大山就是其中之一。他在2010年拍下新城和老城交界处一个地块打算开发豪宅时,怎么也想不到今天会重债缠身。

2.8万元的楼面地价,王大山当时预计能开到5万元,最差4万元起。因为地处鹿城区这一温州传统老城区,该区域的新盘非常稀缺,最贵的豪宅“鹿城广场”的二手房时价当时已经逼近了8万元。

新盘稀缺也是温州近年来房价飙升的一个重要原因。泰和营销机构总经理林育表示,2011年之前,温州每年的土地放量平均只有二百多亩,仅仅相当于北京一个中等以上小区的大小。

王大山的个人财富是在房地产行业做了5年积累的,部分土地款是跟另外五个朋友合伙凑齐的。这些合伙人,有做服装的,也有做不锈钢的,来自各个行业。

王大山进入房地产业的那5年中,温州市区商品房销售均价从每平方米8000元一路上涨到3万元,部分楼盘价格甚至超过北、上、广等特大城市。

“四万亿”催生疯狂借贷

王大山2010年拍下鹿城区那块地的时候,也正巧遇上了一个资金乱飞的疯狂年代。他一点也不担心资金缺口,因为“很多人通过朋友主动找上门来要投钱,还请我们吃饭,一放就是1000万、2000万元”。

自2009年起,温州的民间借贷开始进入一个逐渐疯狂的状态。一开始的利息还只是月息2分3分,发展到2011年年中温州金融危机全面爆发前,根据央行温州中心支行的调研数据,利率水平超过了历史最高值,月息6分甚至更高,这意味着100万的民间借款每年要还的利息就高达72万元。

报告指出,约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。

温州民间借贷涉及之广,根据央行温州中心支行的报告可以看出,“大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷”。

钱从哪里来?除了从实体经济抽血之外,更多的民间借贷资金的源头是银行,而房子就是他们撬动资金的重要工具。杭州银行温州分行的一位部门负责人详细解释了这个资金流动的链条:不少温州人在买房之后,选择先将按揭贷款还上,再拿去银行做抵押贷款。一套500万的房产,无论是按揭还是抵押,一般最多只能在银行贷出300万元。奥妙在于担保的放大作用——担保公司可以作为中间担保人,协助房主多贷剩下的200万元出来。“只要房价是上行的,担保公司就没有任何风险”。

银行自身当然也在不遗余力地向外放贷。2011年,温州GDP是3351亿元,年末贷款余额是6194亿元,是前者的1.8倍。据保守估计,温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3,而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

土地款尚未缴清之时,王大山就通过一家平台公司,从银行贷到了1.5亿元,“和民间资本一样,他们当时也在求着我们去贷款,所以打了各种擦边球”。“如果没有2008年的四万亿投资计划,温州的钱不会一下子多了这么多,房价也不会上涨这么快,暴涨的楼市也不会进一步接下更多的民间资本。”温州中小企业发展促进会会长周德文表示。

谈及这场爆发了两年的温州金融危机,几乎每个温州人都会再往前追溯两年,细述“四万亿”的催化作用。如果温州楼市走不出泥潭,温州经济能否一力回转?

温州金融改革:转型升级“脱虚向实”

有人把温州称为中国经济的“风向标”。温州的民营经济创造了众多的全国第一,也早于全国其他地区遇上了成长的烦恼和挫折。绊倒温州人的石头或许还会绊倒其他人;温州人先栽了跟斗换来的教训,对其他地区来说也或许是一味苦口良药。

在经济转型大背景下,金融改革的必要性更为突出。中小企业融资已经成为老大难问题,而民间资本、民间借贷缺乏有效疏导,最近几年也造成不少重大金融案件。这是温州等地区金融试验备受关注的原因。

经历了金融风波的洗礼,坚守主业、做强实业已然成为温州广大企业家的共识现在,不少企业已经从原来的“弃实奔虚”逐渐向“脱虚向实”转变。

来自温州市经济和信息化委员会等部门的统计数据显示,当地经济正在走出低谷,今年呈现“回升向好”之势。

统计数据显示,今年1至5月,温州全市工业性投资同比增长48%,位居浙江省第一。同时,新产品产值同比增长20.2%,高于同期工业产值增速17.2个百分点。这些数据表明,企业在困境面前没有放弃投入特别是技改投入。“敢为人先,特别能创业,这是温州人精神的集中体现。”浙江省省长李强说,温州实体经济一度遇到困难,但温州人是擅长做实体经济的,也是靠做实业起家的,温州没有理由放弃自己最内行的东西,去做最生疏的产品。

楼市火爆时,温州市三杉光学有限公司的老板吕隼、陈珍琦夫妇也曾考虑到投资楼市,但是经过反复琢磨,他们还是想明白了:有所为而有所不为,踏踏实实做好眼镜。为此,企业连年不断投入技改资金,产品不断“变脸”升级。如今的三杉光学已成为众多国际大牌的贴牌生产商。。 然而,在产业升级的道路上,勇气和坚守也并非就能成功。为了帮助企业脱困,转型升级,当地政府也采取了不少措施。2011年,当意奔玛集团出现极度资金链紧张之时,一笔来自当地温州瑞安市政府的应急资金解了燃眉之急。

就在7月初,国务院办公厅发出关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见,提出从改进金融服务和改善外部环境两方面着手,整合金融资源,支持小微企业发展。对于在寒风中守望春天的部分温州企业而言,这或许是黎明的曙光。

综合多家媒体编辑整理截至2013年8月,温州房价已经连续23个月下跌。(资料图片)

[编辑:liuqian]
标签: 温州 楼市

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