当前位置:首页 > 资讯中心 > 要闻 > 正文

青岛产业地产在摸索中前行 "一谷两区"成聚集地

要闻 | 来源:青岛早报 2013-10-31 09:09:00 我要评论
[导读]租金年年涨,停车也是难上加难,我们公司实在想换个新地方。”刘天是一家软件公司的负责人,现在公司所在的一处老产业园已经让他们感觉越来越拥挤。

\

租金年年涨,停车也是难上加难,我们公司实在想换个新地方。”刘天是一家软件公司的负责人,现在公司所在的一处老产业园已经让他们感觉越来越拥挤。在寻找新地方的时候,刘天发现如今青岛的产业园好像一下子涌现出许多,“不像以前可选的地方寥寥,现在好几个产业园都向我们伸出了橄榄枝。”刘天所说的产业园,也就是产业地产,是以产业聚集为特征的园区开发,如今产业地产正以越来越快地走红岛城。

岛城产业地产刚起步

产业地产在岛城的发展更像是突然爆发,在业内人士看来,青岛产业地产的真正起始之年是2012年。的确,虽然之前青岛房地产市场上零星地出现过类产业地产项目,如动漫产业园、软件园等,不过以现在的标准来看,这些都算不上真正意义的产业地产项目,充其量是青岛产业地产发展的萌芽。2012年,青岛的房地产市场上涌现出一批真正的产业地产项目:首创·空港国际中心、青岛光谷产业园、招商LAVIE公社、青岛总部基地等。2013年,更多的传统地产开发商在青岛开始涉足产业地产,如万科在城阳打造的国家广告产业园,万达在西海岸落户的旅游文化地产等等。

提起产业地产,很多市民都会感到有些陌生,这原先是一个未被重视的房地产派系。不过如今,各种产业地产越来越多的出现在青岛房地产市场,各个区域都有代表性项目,产业地产发展呈现出“遍地开花”发展态势。不过在业内人士修方舟看来,虽然有大量的产业地产进入,但是青岛的产业地产还只是起步。他说:“相对其他城市,青岛的产业地产起步较晚,但是一股值得注意的上升力量。”

记者了解到,目前各地的产业地产也是发展迅速,但是大多数城市的产业地产都是在摸索中前进。而在青岛,目前大多数产业地产项目都处于前期的开发建设中。

一谷两区成聚集地

对于产业地产的发展,有业内专家曾预言:“与产业地产擦肩而过,你将损失下一个十年。”通过青岛产业地产的快步追赶,我们不难发现,青岛的产业地产开始向整体布局、科学规划迈进。青岛房地产经理人俱乐部副秘书长吴云海认为,产业地产的发展需要政府的引导和扶持,因而青岛产业地产项目主要发展区域在“一谷两区”,即西海岸经济新区、红岛经济区和蓝色硅谷核心区。我们从进入岛城的产业地产来看也确实如此:如在西海岸经济新区有中德生态园、青岛光谷软件园等项目;在红岛经济区引进清华科技园、青岛蓝色生物科技园等众多产业园项目。此外,在城阳依靠临空经济优势,目前有招商LAVIE公社、青岛总部基地、首创·空港国际中心、天安数码产业城、青岛国家广告产业园等多个项目。

“产业地产更有利于新区的发展,因为现今产业地产的发展不单单是房产开发,还需要各种基础建设和城市配套等。”比如青岛光谷软件园的定位为 “国家级软件与服务外包基地”,青岛光谷软件园营销企划部经理尤攀告诉记者,他们的项目属于城市附中心,并且未来地铁1号线的起始点也在这里,交通配套十分完善。尤攀说:“不仅如此,我们还将自持20%的项目作为公共服务平台,用以培训人才、促进成果转化等,都是有利于软件开发。”记者发现,产业地产项目多位于新区,因为这里有足够的土地空间,而由于面积较大,类型除了产业发展需要配套之外,还具备高端的生活服务区,“综合化”“社区化”明显,如同创建一座新城。

产业地产成转型目标

今年7月,万科总裁郁亮发布了一个“天花板”理论:房地产行业开发将在十年后迎来第一块天花板。在这种形势下,房地产企业急需战略转型。吴云海告诉记者,产业地产在政府的引导下,在未来五到十年将会有非常好的发展。因此国内一些传统住宅开发企业也是不断涉足产业地产。的确,在住宅市场仍面临较高调控压力的情况下,越来越多的房地产开发商转而寻找商业地产、旅游地产等作为新增长点。据公开资料显示,万科、保利、万达、富力、龙湖、雅居乐等国内排名前30的房企,均已将触角伸向包括养老、旅游、文化等形态在内的各类产业地产。

此外,产业地产不少项目出让都是按照工业地价。10月22日,国土资源部公布前三季度全国105个重点监测城市的地价统计数据。数据显示,三季度工业、商业和居住地价分别为691元/平方米、6201元/平方米和4910元/平方米。显然,工业用地较商住土地,价格极其低廉,只有商业地价的11%和居住地价的14%。在“地王”频出的今天,工业地价持续偏低被业内人士认为是反市场。据媒体报道称,工业用地成为今年土地交易市场上热捧的新方向。由于住宅用地数量较少,土地规模也较小,企业越来越热衷于抢购工业用地。

最近两年,产业地产在岛城可以说是涌现,修方舟表示,房地产企业之所以如此热衷产业地产,是行业战略转型的初步尝试。某知名房企负责人表示,绝大多数房企都在以地产开发的基础上,谋求更多的发展机会。“不过这种转型是否成功还有待检验,因为产业地产开发的要求更高。”吴云海表示,“产业地产不是简单的盖房子就行,还需要后期的综合运营,尤其是注重园区内产业链的打造。”并且吴云海认为,房地产企业热衷产业园,最好要有明确的定位,否则很容易沦为同质化的竞争并形成过剩。

商务花园式最受关注

虽然目前岛城的多数产业地产仍然是处于规划或者建设过程中,但是记者发现,多数产业地产的产品主要有独栋多层、小高层办公楼及LOFT办公及公寓楼等产品,一般整体规划密度不高。业内人士表示,目前很多产业开发企业开发理念上遵循的是 “商务花园”的思路,选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方。

目前,青岛天安数码城正在建设中,该项目负责人表示,其主要规划有多层、高层、别墅及商业和写字楼。青岛总部基地·国际港物业类别为酒店写字楼、写字楼。“我们项目包含高端独栋总部楼、独栋双拼办公楼、独栋联排办公楼以及超五星级酒店、顶级企业会所等商务配套。”总部基地负责人马辉介绍说。

“其实我们想要找一个环境相对宽松的地方办公,不想员工除了工作之外还需要为吃饭、出行等问题分心。”刘天认为商务花园式的产业园比较符合他的预期。记者了解到,商务花园式的产业园将传统的生产功能剥离开来,主要集中在研发和商务功能上,同时有生活与休闲功能,在岛城不少产业园也是如此规划。

低价住宅存在“后遗症”

记者了解到,工业用地最大的红线是不能做住宅。属性为生产性的工业用地,本身非经营性用地,但在产业地产运作过程中却经常变成经营性用地,工业地价与住宅地价有着巨大差距,工业用地变身住宅的背后,有着惊人的利润驱使。“其实岛城有一些产业园就是如此,圈走一部分土地后拿出大块做住宅。”岛城一名房企负责人无奈地说,“工业用地与商住用地的价格相差悬殊,自然有巨大的利润空间。”

关于产业园是否需要配备住宅也是业内争论不休的话题。其实早在2008年2月国土资源部颁布的《工业项目建设用地控制指标》中明文规定:“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%;严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”

对于购房者来说,购买产业园别墅或公寓时可获得低于周边的价格,但是这种低价住宅并不是物美价廉。因为本身的工业用地性质和周边配套的不完善,在未来的转让和出租都具有很大的不确定性,进行抵押融资的难度也非常大。并且工业地块使用年限仅有40或50年,有的受到一些其他因素影响,业主要比购买纯住宅业主更早面临重新办理土地出让和补缴土地出让金的隐忧。

产业地产

狭义概念上的产业地产是工业地产的升级,它以产业为依托,以地产为载体,实现土地整体的开发和运营,园区当中,以独栋写字楼和高层的办公室、厂房等等物业形态,通过整合资源达到产学研的集群,目的是改善区域环境及提升区域价值,也是提高企业发展的一种新兴的产业形式。

20世纪70年代末,中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立,工业地产随之兴起,但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年,业内首次提出产业地产概念,并将之作为工业地产的升级与换代。 本版撰稿记者 王晓磊

[编辑:liuqian]
标签: 青岛 地产

频道编辑

liuqian同学
蓝房网编辑

视觉焦点

热门楼盘推荐楼盘

24小时热门本周热门本月热门