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2014年楼市或在两极分化中前行 商业地产最"抢眼"

要闻 | 来源:中华工商时报 2014-01-10 09:48:41 我要评论
[导读]2013年,中国房地产市场是一个充满变化的一年。

2013年,中国房地产市场是一个充满变化的一年。

有人在抛售内地房地产;有人在暗示内地的楼市风险已经较高;有人在敲响"楼市泡沫要破灭"的警钟。另一面,市场依旧持续火爆的交易场景;层层加码、步步升级的楼市调控政策;频频见诸于报端的"地王";银行陷入"钱荒";多地公积金政策紧缩……

两极分化的走向令楼市这样一个博弈场愈加让人看不懂,但尽管如此,仍然要问一问,2014年的房地产行业将如何演变?

调控政策有待改进

对于许多普通购房者来说,2013年是惊心动魄的一年。

"2012年年底,我和家人去找中介公司看房的时候,一进门,经纪人通常都会热情地递上名片,然后倒上热水,再耐心地为你介绍各种房源信息,骑着电动车带你去看房。可过了春节再去看的时候,经纪人一听说想买个小户型的二手房便不再搭腔。前后半个多月的时间,脸变的真快啊。"回想起买房时,在房地产中介那里前后碰到的不同遭遇,记者的一位朋友小杨仍然很感叹。

房产经纪人的"变脸"术率性上演,这在2013年年初并非是一个偶然现象。

如果说二手房是楼市的晴雨表,那么在政策调控下,买房人、卖房人的表情则可以说是二手房市场的晴雨表,2013年房地产市场一开局,便迎来了二手房市场的一个沸腾,而这份火爆场景的背后,一个很重要的原因是源自于市场对楼市调控新政的恐慌。

梳理过去一年,房地产调控政策让人应接不暇。2013年2月20日,国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出"国五条",这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的"国十一条"、4月的"国十条"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新国八条"。

随后不久,国务院于2013年2月26日正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,其中规定二手房的个调税由交易总额的1%-2%,从严按差额的20%征收。

该政策下达后,立刻引起市场一片哗然,二手房市场一度陷入恐慌,迎来了新一波"抢购潮",一时间,连夜排队过户的现象频现于各地,当年三月份二手房交易量也创下新高。

"抢购"背后的原因,则是源于买卖双方对于"从严按差额的20%征收个税实施"的担忧,而这也正是小杨为什么会前后受到房产经纪人不同礼遇的关键所在。

2013年3月30日,"国五条"各地实施细则纷至沓来,北京、上海、重庆细则先行,但在各地出台的细则中,许多地方政府对20%个税却没有过多描述。

小杨告诉记者说,如今回想起来,当时不像是在买房,而更像是买大白菜。"从头到尾,我们只是实地看了一套房子,便匆匆忙忙在当晚就付了定金,签了合同。大家都在赶在政策落地之前签约,20%的税,万一碰上了,对于普通家庭来说实在是太沉重的负担。"小杨如是说。

回想2013年年初的抢购现象,在链家地产工作的经纪人小谷这样告诉记者:"当时,那些满五年唯一住房的小户型特别抢手,只要一登记在系统里,就跟卖大白菜一样被抢光了,甚至有些客户房子都没有去看,只是在系统里看了房屋户型图之后就立刻交付了定金。"

时至2013年年中,房地产市场依旧不平静。各地"地王"频现与此同时,银行陷入"钱荒",多地公积金政策紧缩。进入2013年下半年,住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老,以及各地跟风二套房首付提至7成等等一系列政策频繁出击。这些虽然对楼市未造成重大影响,市场整体表现相对平稳,但"调控潮"并未就此结束。

从2013年三季度开始,"国五条"出台后,各地房地产市场开始出现分化。多个城市对地方调控细则进行微调。

2013年11月开始,深圳、上海、广州、北京四大一线城市陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策。随后,武汉、南昌、沈阳、厦门、福州等二线城市也相继开始为调控政策"加码"。截至2013年年底,共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

值得一提的是,这一连串的调整方向有紧也有松,其中,限购政策略有放松的有温州、芜湖等城市。

从具体调控内容上看,尽管各城市间情况各异,力度与细节上存有差异,但大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。而二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板。

各大城市调控政策的集中出台,让房地产市场在那个初冬感受到了一丝凉意,楼市降温预期也再次被市场期待。从2013年11月的交易表现看,一些城市的交易开始变得缓和与冷静。据相关资料显示,全国43个重点城市住宅市场,2013年11月成交量环比上涨和下降的城市数量呈现均等局面,其中,北京出现15.76%的降幅,而上海减少了1.82%、杭州下滑了14.05%、苏州缩水达26.32%。

调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。然而,值得一提的是,在一年一度的中央经济工作会议中,监管层却一字未提"房地产与调控及房价、商品房市场"。对此,专家分析,这绝对不是意味着会放松调控与退出调控,相反,2013年的房地产调控政策会延续到2014年。

"但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一,各地方政府会因地制宜的实施调控政策,微调或收紧,主要是一、二线城市与三四线城市。"专家说。

对于今年的住房调控政策,社科院《中国住房发展报告》认为,调控主要任务是平衡供求,调整结构,稳定房价,加快改革。

具体的政策措施上,上述报告建议,实施差别化的区间目标调控,保持宏观政策的稳定性、连续性。行政调控目前不能完全取消,但是需要改进。第一,要理顺市场供求机制,强化市场预期管理;第二,深化住房产权制度改革,探索住房产权的共同持有与多级拆分制度,并建立与之相适应的土地出让、住房融资和财税配套制度;第三,适时推进房地产税改革,逐步放开住房限购;第四,放宽住房信贷限制,支持首次置业和合理改善性需求;第五,降低二手住房交易税费,减轻购房者实际负担等。

楼市趋缓已现分化

尽管房价仍在一片普涨声中,但2013年房地产市场一路奔跑的脚步还是出现了放缓的迹象。

据国家统计局2013年11月18日公布的信息显示,70个大中城市中,10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。下降和持平的城市均以三四线城市为主。其中,下降的城市分别是温州(下降0.1%)、秦皇岛(下降0.1%);持平的城市南充、牡丹江、郑州。

关于大中城市的划分,据记者了解,目前,房地产业界比较认可的分法是,北上广深等是一线房地产市场;除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场;其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。

在这项数据里,尽管70个城市的环比平均涨幅只收窄了0.2个百分点,但依然引起了市场高度关注。而此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论,再次变得热烈起来。

无独有偶,中国社会科学院近日发布《中国住房发展报告》指出,2012-2013年,一二线城市房价上涨较快。与一二线城市相比,三四线城市房价整体增速较缓,结构出现分化迹象。该报告指出,从总体来看,三四线城市库存增加较多,部分城市房价出现下跌的迹象。

该报告认为,2013年中国一线城市住房价格快速上涨,但一线城市住房市场变化情况并非孤立情况,与世界主要同类城市住房市场变动趋势整体相似;二线城市房价两极分化较为严重,部分二线城市量价高企,其中,二线城市住房价格增速最低为海口1.1%,最高为厦门16.5%。

业内人士分析,2013年11月份全国交易数据的"减速",昭示着2012年年底上演的翘尾大戏在这个冬天很难再现,市场恐将踏着缓和的节奏走进2014年。

值得一提的是,房地产市场的两极分化现象,在上市房企的业绩报告中也有所反应。据中原地产统计数据显示:在已公开的17家A股上市房企发布的全年业绩预报中,预增的企业达到11家,预期减少的有5家,分别是银润投资、天伦置业、合肥城建、东湖高新、天业股份。

2014年商业地产最"抢眼"

"春节前后,可能有更多城市加入到调控大军中来。"这是当前业界对房地产市场的一个普遍预期。

那么,不断升级的调控"紧箍咒"能否为楼市降温,2014年的房地产行业将如何演变?

作为楼市坚定的唱多派,北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾表示,25年后,北京每平方米房价将超过80万元非常容易。虽然这一言论受到无数次"攻击",但似乎都无法改变他唱涨的决心。

董藩分析说,25年前中国人的收入最高不过1-200元,以当时的情境,说25年后北京房价能够涨到每平方米2万元,"别人一定认为这个人疯了"。但事实是,北京五环内的房价早就超过了这个价格。

同样预期房价会继续上涨的人士不在少数,其中也包括华远地产董事长任志强。在一个论坛上,任志强再次宣称,房价仍会上涨。不过,一向被称为"任大炮"的他,此番对今年房价的预期并不如往年那般"豪放"。任志强表示,"2014年房价总的趋势是看涨的,但是增幅放缓,如果说具体区间,则有可能从两位数降到一位数。"

除了"上涨"说之外,目前市场上更倾向于另一种预判。一些主流观点认为,2014年的房地产市场将迎来转折之年的到来,房地产市场将会呈现两极分化现象。

"在房价冲高的2013年,虽然一二线城市房价都出现了上涨,但三四线城市的房价却是步履维艰的,有的城市房地产市场过剩问题和泡沫破裂的风险很大。"一位业内人士如是说。

作为地产企业的代表,保利地产董事长宋广菊公开表示,2014年房地产市场总体呈平稳上升趋势,区域结构呈现不均衡发展。她分析说:"一二线城市,特别是一线北上广深还会持续上涨,这主要是由于特大城市聚集力和影响力进一步增强;二线城市应该是平稳增长,因为它既有不断增长的需求,同时也存在去除库存的压力,所以供求关系趋于平稳;三四线城市由于需求不足、供应量过大,房地产有下降的压力。"

持类似观点的还有住建部政策研究中心主任秦虹。她认为,2014年房地产市场增长速度很难超过今年,分化的趋势会延续。

原因有两点,一是销售增长超过预期。秦虹表示,2013年1-10月份全国新建商品房销售面积增长速度是41%,1-9月全国二手房销售面积增长84%,这两个增长速度远远超过预期,去年商品房销售面积增速在此基础上再创新高的难度非常大;二是市场以自住型需求为主。一二线城市限购、限贷政策很难退出来,在这样的情况下,市场需求主体以自住性为主,自住性房子不可能重复购买,一家只需要一套房子住就可以了,因此今年自住性需求仍会增长,但增速超过去年很难达到。

中国指数研究院在其2013年中国房地产市场总结报告中也指出,在政府主导加大供应和货币政策回归中性的背景下,2014年商品房价格涨幅将会收窄,但热点城市商品房价格上涨压力依然较大,调控政策仍可能加码。两极分化加剧也是2014年房地产市场的趋势之一,价格方面,地价和供求矛盾加大了一线城市房价上涨的压力,但部分三线城市价格则存在下跌的风险。

一批开发商对房地产市场更远的未来也不乐观。其中,万达集团董事长王健林就曾公开表达了这样一个观点:"房地产的好日子可能不会超过十年"。

有业内人士表示,做住宅市场会越来越难,利润越来越薄,但商业地产才刚刚拉开序幕,未来,随着房地产调控可能不断加码,商业地产将成为投资主阵地。

[编辑:liuqian]
标签: 楼市

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