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今年楼市城市分化将更严重 房价整体微有上涨

要闻 | 来源:青岛财经日报 2014-01-10 10:09:37 我要评论
[导读]房地产进入泡沫后期,2014年不会崩溃,但各城市分化将更加严重。

房地产进入泡沫后期,2014年不会崩溃,但各城市分化将更加严重。2014年房价整体微有上涨,一线城市范围从中心区域向周边卫星城拓展,更多的三四线城市的债务危机摇摇欲坠,要靠债务展期、会计游戏应付危机。

政策的预期是,以直接限制的方式抑制大城市房价上升,倾向于扶植中西部城市群与三四线中小城市,以实现就地城镇化。

中国一线城市房价仍将居高不下

地球人无法阻挡中国一线城市居高不下的房价。

媒体去年年底报道,住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单,北京、上海、广州、深圳明确在列。一线城市仍是房地产调控的重要区域,说明这些城市对于各地高净值人群的吸引力不变。

这是明智的选择,在资产泡沫后期,市场总是会寻找最厚实的安全岛,国内一线城市就是国内最安全的投资地。冰山从外层薄弱处融化,一线城市是中心最厚的地方。

较为另类的现象是,传统的贫困地区、人口占比较高的四线地区,由于开发商开发出工业化时代整齐划一的楼盘,这些城市在初期会有投资跳升阶段。但这是短期的、缺乏竞争的结果,是当地略有资金的投资者缺乏投资标的的结果。当地方政府一鼓作气引入更多的CBD、试图一口吃成个胖子时,风险随后而到。

三四线城市债务危机摇摇欲坠

资产泡沫处于后期的另一个征兆是,越来越多的开发商与投资者将资金、项目输出到境外,这几乎是本能的套保行动。

这是地球村时代,转移资产逃避大的政策风险、环境风险成为现实可行的选项,中国并不仅止于国内各地区、各城市之间争夺高净值、高能力人群,还面临着全球营商、生存环境的竞争,实际上是个国际竞争力的课题。

很多人想当然地认为,随着外出务工人口的回流,当地空荡荡的建筑也就有了入住者,消费随之而兴,中西部三四线城市的房地产市场因此被夯实。这是幻想。外出务工人员与坚守在当地农村的人员,不属于投资群体中的一员,他们需要依靠城镇化摆脱贫困,而不是通过购置资产缴纳税收的方式,为城镇化贡献资金。大城市从事服务业的劳动者们,情况好的可以在当地县城置业,通常是回到村里在宅基地上盖个小二层的房子,贻养天年。

消费能力与投资能力都需要市场经济的培育,在培育初期城镇化的过程中,数万亿的成本支出不可缺少。上世纪80年代的东部沿海地区,培育出大量高净值人群花费了20年左右的时间,中西部地区通过城镇化、导入实体经济的时间,不会比东部地区更短。

解决房产泡沫功夫在房地产之外

考虑到2013年缓解政府债务风险的是前所未有的卖地收入,考虑到2014年还有1000亿元的城投债要到期,考虑到近日国家审计署公告有四成地方债务靠卖地还债,政府不可能贸然戳破房地产资产价格这层皮,这将让中国失去缓冲,提前进入经济危机期。

要解决房地产泡沫,功夫在房地产之外。中西部城市群市场化的高速发展,东部地区率先实行现代政府组织架构、严格捍卫合法产权、控制日益恶化的污染等是挽回泡沫、挽回资金的必要支撑。

出现两个现象时,说明情况好转,房地产泡沫不会崩盘反而会被做实:第一,新的城市群、三四线城市的经济回升,带动当地房地产市场的健康发展;第二,国内高净值人群不再转移财富,转而在国内创造财富、在国内消费投资。做到这两点,需要强有力的改革推手。

冰山即将融化,此时力挽狂澜的办法是,降低温度延缓冰山融化速度,并且尽快另造一条高质量的经济大船抵御风险。

人的城镇化,无关乎房价高低,不在于乌托邦式的民生承诺,而在于国民心底的信心。叶檀

[编辑:liuqian]
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