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房企抢滩青岛产业地产 基数大或面临销售压力

要闻 | 来源:青岛早报 2014-04-08 10:43:52 我要评论
[导读]前段时间,国土资源部公布一系列典型案件显示,以设立各种产业园区为名的土地违法现象正在不少地方卷土重来。
前段时间,国土资源部公布一系列典型案件显示,以设立各种产业园区为名的土地违法现象正在不少地方卷土重来。国土资源部向社会公开通报5件典型案件,有4件不同程度涉及各种产业园区违法占地。当前,各地都在迅速设立各种产业园区,这种产业地产的跃进同时也带来了一些问题。

大量上市销售压力大 莫让产业新城变“空城”

“玩住宅的是小学生,玩商业的是中学生,玩旅游地产的是大学生,玩产业地产的是研究生。”地产圈曾经有这么一个段子。产业地产是以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。产业地产不仅可以整合产业群、提升产业效率、孵化新兴产业,而且能有效地实现城市资源的市场化配置,调整产业结构、促进产业升级与可持续发展,更能有效促进城市功能的完善,提升土地价值和城市价值。“从长远来看,产业地产对于新兴区域的发展来说是具有巨大的推动力的,能够慢慢形成产业聚集的氛围,进而辐射带动形成一个个CBD。”岛城有业内人士表示,正因为产业地产的优势多多,因此其已成为各地政府在促进城市扩容和产业转型升级的主要手段。

青岛的产业地产也是近几年才开始迅速发展的。从分布区域来看,目前的产业地产主要分布在新兴区域,比如西海岸、蓝色硅谷核心区、红岛经济新区和城阳区等。一名业内人士告诉记者,2012年是拿地高峰,国内知名的产业运营商陆续抢滩岛城,2013年是开发期,而今年开始则是产业地产上市发展的高潮。

“一是供应量出现过剩现象,二是很多产业地产周边都是荒地,配套并不完善,三是没有完善的交通出行网络和居住生活商圈。”业内人士分析说,当下大量的产业地产上市,已经感受到了不小的销售压力。“目前来看,青岛的产业地产开发量比较大,未来可能要面临销售和租赁的压力。”不仅如此,大量上市的产业地产还会遇到一些瓶颈,比如:城市产业链不完善、产业发展的相关人才储备不够、硬件配套设施不完善、招商竞争压力大等问题,因此,新兴区域要想形成产业新城而不是产业空城,需要一定时间来突破这些瓶颈。

产业变住宅问题多 低价住宅并非“价廉物美”

近年来,产业地产的升温与住宅地产的调控不无关系。长期以来,中国土地市场实行差别化的价格管理,通过消费性的住宅用地获取高溢价,转而对工业用地等非消费领域的土地进行补贴。在住宅用地价格高涨“地王”频现,开发商拿地成本水涨船高,以及住宅市场的投资获利空间不断收窄的大背景下,越来越多的开发商开始将目光投向曾长期受到冷落的产业地产。

因此,当前的产业地产不乏存在以产业为名、行地产之实的问题。记者了解到,工业用地最大的红线是不能做住宅。而现实中,将规划产业园区内的产业用地作为商业或住宅开发,这肯定是违规操作,因为地产商改变了土地的利用性质。属性为生产性的工业用地,本身非经营性用地,但在产业地产运作过程中却经常变成经营性用地,工业地价与住宅地价有着巨大悬殊,工业用地变身住宅的背后,有着惊人的利润驱使。“其实,岛城有一些产业园就是如此,圈走一部分土地后拿出大块做住宅。”岛城一名房企负责人无奈地说,“工业用地与商住用地巨大的价格悬殊,自然有巨大的利润空间。

对于购房者来说,购买产业园别墅或公寓时可获得低于周边的价格,但是这种低价住宅并不是物美价廉。购房者首先必须要注意,比如说是否一定要以公司名义购买、转让是否要补地价及进驻企业是否有行业限制等等。因为本身的工业用地性质和周边配套的不完善,在未来的转让和出租都具有很大的不确定性,进行抵押融资的难度也非常大。并且工业地块使用年限仅有40或50年,有的受到一些其他因素影响,业主要比其他购买纯住宅的业主更早面临重新办理土地出让和补缴土地出让金的隐忧。此外,工业用地的补偿标准是很低的,如果拆迁,就会按照工业用地的标准补偿。

[编辑:liuqian]
标签: 房企 青岛 产业

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