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吹来泡沫的青岛西海岸楼市:"地缘客"撤退过半

要闻 | 来源:每日经济新闻 2014-05-22 09:18:53 我要评论
[导读]时至5月,路人已换上了夏装,但青岛的楼市却寒意渐露。
时至5月,路人已换上了夏装,但青岛的楼市却寒意渐露。

青岛的地产版图中,以胶州湾为界,被划分为东、西海岸,相比“寸土寸金”的东海岸,成本较低的西海岸曾让房地产开发商垂涎欲滴。但如今,被定位为青岛第二个主城区的西海岸,已然成为全市库存最高区域。

此外,4月份青岛的住宅均价出现了8年来的首降,购房占比达50%~60%的地缘性客户,在“买涨不买跌”心态的带动下,观望情绪渐重。

在业内人士看来,去年楼市的翘尾狂飙,提前透支了今年的刚性需求。曾如焰火般灿烂的西海岸楼市,如今泡沫气息渐浓。对此,《每日经济新闻》记者前往青岛展开调查,尝试揭开西海岸楼市泡沫的虚实……

地缘客“退烧”

在“西海岸”的原住民眼中,10多年前仍是渔村的安子,与青岛老城区的距离虽只隔胶州湾,但至多只算是老黄岛的郊区。不过,2011年6月30日,在胶州湾海底隧道开通后,距青岛最近的安子片区,迅速成为青岛人“入侵”西海岸的桥头堡。

作为安子片区某地产项目置业顾问,杨海(化名)所在的项目,一期于2010年即开盘销售,“最火的2012年、2013年,购房者多是来自市区的上班族。”杨海口中的“上班族”,是出行以出租和公交为主,基于工作、生活便利,选择就近置业。在地产业内被称为“地缘性客户”,或“地缘客”。

在杨海看来,隔着胶州湾,隧道就5分钟的路,2011年黄岛房价7000元/平方米,青岛却超过1.7万/平方米,“悬殊的差价,勾起了地缘客的置业欲望”。

2013年底,新一轮调控政策落地各个城市,岛城购房者亦闻“控”色变。然而,包含原胶南市与老黄岛的“西岸新城”新黄岛区,反倒迎来了年底销量的翘尾。据青岛新闻网数据显示,2013年12月,黄岛区以4483套的成交量傲视全市,占成交总量的近三成,环比增长四成多。

不过,今年4月,青岛的住宅均价出现了8年来首降。在“买涨不买跌”心态的带动下,黄岛楼市迅速降温。

4月底,杨海所在项目新一期楼盘开售,但半个月以来,售楼处却门可罗雀,“每天来看房的也就10多个。”

有消息人士向记者透露,现在降价楼盘不少,以本地开发商海信地产为例,现在也在变相降价,最高能拿到8.8折。对此,负责位于安子片区的海信地产阳光里项目的海信内部人士表示,“只是针对海信员工的团购价格,50人以上才可享受到这一优惠”。

而作为黄岛区重头项目,曾带动周边楼盘坐地起价的万达东方影都项目,其新近开盘的公寓价格亦出现浮动。该项目置业顾问向记者表示,如果整栋购买,基本可以打到9.1折。

另一家本地开发商海尔地产,已将打折促销摆上柜台。5月13日,《每日经济新闻》记者在海尔山海湾项目售楼处看到,印有“全部房源9.4折,首付14万起,买房再送车位”的广告牌,被摆放在了门口最显眼位置。

西海岸遇冷

2012年12月,青岛市调整部分行政区划,以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域,合并为新的黄岛区的行政区域。

2012年底,被划入黄岛区的老胶南,将西海岸的黄金海岸线继续向西延伸。不过,嗅觉灵敏的开发商早已开始布局。

“进入成本较低,这让很多外地中小开发商蜂拥而入。”中置国际(青岛)地产管理有限公司市场总监张百忍回忆称。不过,在其看来,西海岸的楼市同时也弥漫着泡沫气息。

此后,随着保利、世茂、万科、龙湖等品牌房企相继杀入西海岸,并以别墅为主,将区域的产品定位拔高了一个层次,也开始改变了区域的格局。

一位青岛地产界人士向记者表示,原本均价不足6000元/平方米的西海岸房价,在大开发商的带动下,纷纷开始触摸万元线。与此同时,西海岸的地价也开始大涨。当地一位PE人士表示,在青岛的溢价地块中,黄岛开发区最为集中,土地泡沫紧跟而来。

据张百忍回忆,到了2011年,楼市已尽显颓势。“各家开发商赚了钱,都加大开工力度,于是,一条街上好几家楼盘在争售,就不奇怪了。”

库存量续增

据青岛市房管部门数据显示,西海岸2012年商品房住宅新增量达250万平方米,成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。

不过,黄岛所在的西海岸板块,也是整个青岛市场内去化速度最快的板块之一。来自青岛市房管部门的数据显示,西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万平方米,占青岛七区五市总计成交量的26%。

据业内人士统计,青岛郊区在售的现房、准现房,至少占了目前郊区在售总库存的一半以上,黄岛区则是全市库存最高区域,约占全市1/6。

据青岛新闻网房产频道监测,截至5月17日,青岛全市房产可售总面积达到2390.37万平方米,可售总套数达20.296万套。以此计算,黄岛区的房产可售套数为3.38万套。黄岛房产网数据显示,黄岛区4月共卖出1847套新房。在没有新供应的情况下,去化至少需要18个月。

而黄岛区国土及房管部门人士认为,虽然库存较大,但黄岛的楼市去化不是问题。

记者获取的一份 《青岛西海岸房地产市场分析》报告显示,西海岸新市区西向水城规划范围内商品房住宅项目,均是以地缘客为主,约占总成交比例的50%~60%。

不过,在张百忍看来,去年岛城楼市的狂飙,已提前透支了今年的购买力。杨海则向记者表示,相比于往年地缘客的置业热情,今年看房子的多为东北口音,从以往经验来看,他们更多为投资考虑。

值得注意的是,据多位岛城地产界人士证实,在限购令下,因刚需比例过低,以海景资源为主打的西海岸楼市,地缘客已消失过半。

不过,居住用地的持续供应以及开发商继续扎堆西海岸,却在为新房供应增量,以及后续的市场去化,埋下伏笔。据中国土地市场网数据,2013年青岛居住用地成交共计1717.4万平方米,同比上升49.9%。其中,成交最多的区域为黄岛区,成交面积为432.5万平方米。

在青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江看来,原来属于郊区的黄岛、城阳,现在来看都是青岛的主城区,也是青岛楼市成交的集中区域。

在多位当地业内人士看来,在购房者的观望中,黄岛的房地产销售,已进入销售瓶颈期,如要继续发展,政府更应考虑人气的聚集。

欲造城谋变

2013年7月2日,青岛市政府与万达集团签署合作协议,后者将在青岛西海岸经济新区投资超过300亿元,用以建设万达国际文化旅游城项目。

早前,在青岛市政府的规划中,与老城区隔海对望的胶州湾西岸,一直就是备用于文化旅游产业开发,青岛市政府的愿景是将它开发成“中国的好莱坞”。

去年9月12日,万达集团在40分钟内,开价20余亿元竞得黄岛区15幅地块,拿下青岛土地共计1979.5亩。当月,投资500亿的万达东方影都正式落户西海岸。

在多位当地业内人士看来,西海岸楼盘多在2010年即批量入市,在楼市好过的时候,也卖过一些,但空置问题颇为棘手。

事实上,为了聚集人气,青岛市政府自1998年开始,已经在薛家岛(又名凤凰岛)默默耕耘了十几年的“金沙滩旅游节”。

在张百忍看来,在西海岸板块,万达东方影都项目是一个特例,市政府的用意也是想通过文化旅游的概念,拉动周边的库存消化。

据最新发布的4月岛城新房销售额前10名来看,位于西海岸片区的万达东方影都和保利海上罗兰榜上有名。黄岛区房管部门人士认为,万达项目的上马,确实对周边起到拉动作用,西海岸的去化只是时间问题。

在社会学者看来,随着产业、资金、人才的聚集效应,青岛迎来一个城市规模继续扩大、城市人口尤其是高端人才不断增加、城市功能日益增强的新阶段。“这些都将支撑青岛经济和楼市继续向好。”青岛本地分析人士认为。

每日经济新闻记者 彭斐 发自青岛

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